Real estate italiano per investitori internazionali: come strutturare l’investimento

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano è tornato al centro dell’interesse di investitori internazionali. Fondi immobiliari, family office e imprenditori stranieri guardano con crescente attenzione a città come Milano, Roma e Torino, ma anche a destinazioni turistiche e a segmenti alternativi quali hospitality, student housing e logistica.

Tuttavia, l’attrattività del real estate italiano non dipende soltanto dal valore degli asset o dalle prospettive di rendimento. Per l’investitore estero è fondamentale strutturare correttamente l’investimento sotto il profilo societario e fiscale, al fine di garantire efficienza, protezione patrimoniale e flessibilità in fase di dismissione.

Di seguito vengono analizzati i principali aspetti che un investitore internazionale dovrebbe considerare.

1. Investimento diretto o tramite veicolo societario

Il primo tema riguarda la struttura giuridica dell’investimento.

Un investitore straniero può acquistare immobili in Italia:

1. direttamente come persona fisica

2. tramite una società estera

3. tramite una società italiana veicolo (SPV)

La scelta dipende da diversi fattori: dimensione dell’investimento, orizzonte temporale, strategia di uscita e regime fiscale applicabile.

Per operazioni di dimensione significativa, è prassi utilizzare una società veicolo italiana (tipicamente una S.r.l.) che acquisisce l’immobile. Questa soluzione consente:

• una gestione più ordinata dell’asset;

• maggiore facilità di ingresso di nuovi investitori;

• possibilità di utilizzare leva finanziaria;

• maggiore flessibilità in fase di vendita.

  
  

In molti casi, infatti, la dismissione avviene tramite vendita delle quote della società proprietaria dell’immobile, evitando il trasferimento diretto dell’immobile e riducendo i costi di transazione.

2. La holding internazionale

Nelle operazioni di investimento immobiliare strutturate, la società italiana che possiede l’immobile è spesso controllata da una holding estera.

Questa configurazione è particolarmente diffusa quando l’investimento coinvolge fondi o investitori istituzionali.

Una struttura tipica può prevedere:

• holding internazionale (ad esempio in Lussemburgo, Paesi Bassi o Svizzera)

• società veicolo italiana (SPV) proprietaria dell’immobile

• eventuali finanziamenti soci o bancari

  
  

Questa architettura consente di:

• centralizzare la governance dell’investimento;

• facilitare la raccolta di capitale;

• ottimizzare la gestione dei flussi finanziari;

• pianificare in modo efficiente l’exit.

  
  

Naturalmente la struttura deve essere progettata con attenzione alla luce delle norme anti-abuso e delle convenzioni contro le doppie imposizioni.

3. Il tema della stabile organizzazione

Uno dei profili più rilevanti per gli investitori esteri riguarda il rischio di stabile organizzazione in Italia.

Se un investitore straniero gestisce direttamente attività immobiliari nel territorio italiano — ad esempio attraverso una struttura operativa locale — potrebbe essere considerato fiscalmente presente in Italia.

Per questo motivo molti investimenti vengono realizzati tramite società italiane dedicate, che diventano i soggetti fiscalmente residenti e titolari dell’attività immobiliare.

In questo modo l’investitore estero mantiene un ruolo di azionista o finanziatore, riducendo il rischio di esposizione fiscale diretta.

4. Regime fiscale degli immobili

Gli immobili situati in Italia sono soggetti a un regime fiscale specifico, indipendentemente dalla residenza dell’investitore.

Tra i principali aspetti da considerare:

Imposte sull’acquisto

L’acquisto di immobili può essere soggetto a:

• imposta di registro

• imposta ipotecaria

• imposta catastale

• IVA (in alcuni casi)

Il carico fiscale varia in funzione della natura del venditore e della tipologia dell’immobile.

Tassazione dei redditi

I redditi derivanti da immobili situati in Italia sono generalmente tassati in Italia, anche se il proprietario è un soggetto estero.

Se l’immobile è detenuto tramite una società italiana, i canoni di locazione confluiscono nel reddito d’impresa e sono soggetti all’IRES (24%) e all’IRAP.

Tassazione delle plusvalenze

La cessione dell’immobile o delle quote della società proprietaria può generare plusvalenze tassabili.

In presenza di una struttura internazionale correttamente pianificata, è possibile ottenere maggiore efficienza fiscale in fase di exit, soprattutto quando intervengono convenzioni internazionali o regimi partecipativi favorevoli.

5. Il ruolo della leva finanziaria

Gli investimenti immobiliari sono frequentemente realizzati con il supporto della leva bancaria.

La società veicolo che possiede l’immobile può finanziare l’acquisizione attraverso:

• mutui ipotecari

• finanziamenti soci

• strumenti mezzanini

  
  

L’utilizzo della leva consente di migliorare il rendimento dell’investimento, ma richiede una strutturazione attenta sotto il profilo fiscale, in particolare con riferimento alla deducibilità degli interessi passivi.

6. Governance e protezione dell’investimento

Per gli investitori internazionali è fondamentale prevedere meccanismi di governance chiari e solidi.

Nei veicoli immobiliari è prassi disciplinare:

• diritti di voto e quorum decisionali;

• politiche di distribuzione degli utili;

• clausole di uscita (drag-along e tag-along);

• diritti di prelazione tra soci.

  
  

Questi elementi risultano particolarmente importanti quando l’investimento coinvolge più partner o quando è prevista la partecipazione di investitori istituzionali.

Conclusioni

Il real estate italiano offre opportunità interessanti per gli investitori internazionali, grazie alla qualità degli asset, alla posizione strategica del Paese e alla crescente domanda in diversi segmenti del mercato.

Tuttavia, il successo dell’investimento dipende in larga misura dalla strutturazione giuridica e fiscale dell’operazione.

Una pianificazione adeguata consente di:

• ridurre i rischi fiscali;

• ottimizzare la gestione dei flussi finanziari;

• facilitare l’ingresso di nuovi investitori;

• massimizzare l’efficienza in fase di dismissione.

  
  

Per questo motivo gli investimenti immobiliari cross-border richiedono un approccio integrato che combini diritto societario, fiscalità internazionale e strategia finanziaria, fin dalle prime fasi della progettazione dell’operazione.

Real Estate Italy

About the Author

Edoardo Tamagnone è avvocato e socio dello studio legale Tamagnone Di Marco Avvocati Associati.Si occupa di fiscalità internazionale, strutture di investimento e pianificazione patrimoniale per investitori, family office e imprese con attività cross-border.

Opera tra Torino e contesti internazionali occupandosi dell’intersezione tra diritto, economia e capitali globali.